توسعه توکن املاک، ورود سرمایه‌گذاران خرد را تسهیل می‌کند
راه‌حل برون‌رفت از مشکلات صنعت ساختمان
عصر تراکنش ۷۷؛ محمد طهرانی، کارشناس بلاکچین و اقتصاد توکن / در سال‌های اخیر، به دلیل تشدید تحریم‌ها و کسری بودجه دولت، رشد اقتصادی کاهش یافته و حجم نقدینگی به‌مراتب افزایش یافته که اثر خود را در افزایش قیمت انواع دارایی‌های مالی نشان داده است. در موضوع دارایی‌های غیرمنقول مانند املاک و مستغلات و به‌ویژه مسکن، از یک‌سو با کاهش بعد خانواده و افزایش تقاضای مصرفی مواجهیم و از دیگر سو به دلیل غیرممکن بودن واردات این دارایی، شاهد تورمی بیشتر از تورم عمومی در بخش مسکن هستیم. نتیجه آنکه قیمت متوسط مسکن براساس آمارهای منتشرشده توسط بانک مرکزی، در حدفاصل ماه آبان سال‌های 1398 تا 1402 بیش از 500درصد رشد داشته که بیشتر از تورم عمومی است.
اشخاص با هر میزان سرمایه، امکان خرید مسکن را ندارند و برای ورود به این سرمایه‌گذاری حد آستانه ورود لازم است. براساس آمار بانک مرکزی در آبان 1402، کمترین قیمت مسکن معامله‌شده در تهران متری 35 میلیون تومان بوده که با فرض یک آپارتمان پنجاه‌متری، به عددی معادل 1.750.000.000 تومان به‌عنوان کمترین سرمایه ورود به بازار مسکن می‌رسیم. در بسیاری از کشورها، بانک‌ها این تأمین مالی را برعهده می‌گیرند و افراد را برای عبور از این حد آستانه توانمند می‌کنند، ولی در ایران روش‌های تأمین مالی خانوار از بانک‌ها حداکثر می‌تواند 20 تا 30درصد از این مبلغ حداقلی را پوشش دهد و از این رو بخش قابل توجهی از افراد چه با هدف مصرف و چه با قصد سرمایه‌گذاری، فرصت افزودن مسکن به سبد دارایی خود را از دست می‌دهند.
انجماد املاک و سرمایه‌های غیرمنقول بانک‌ها و عدم استفاده مولد از آنها در چرخه اقتصادی از یک‌سو بر عرضه مسکن‌های موجود برای اجاره و خرید تأثیر گذاشته و از سوی دیگر با انجماد منابع بانک، توانایی آنها را در صدور تسهیلات خرید و ساخت مسکن محدود کرده است. در سال‌های اخیر روش‌های مختلفی برای عرضه اموال مازاد بانک‌ها پیشنهاد و عملیاتی شده‌اند، ولی در عمل هیچ‌یک از آنها توانایی حل این مشکل را نداشته‌اند و درنتیجه این دارایی‌ها از چرخه اقتصاد کشور بیرون مانده‌اند.
کاهش سرمایه‌گذاری روی بخش املاک باعث رکود در ساخت‌وساز مسکن می‌شود. با توجه به اهمیت صنعت ساخت‌وساز در تولید ناخالص داخلی، اشتغال‌زایی بالای این صنعت و نقش مهم آن در عدالت اجتماعی، این رکود برای کشور مطلوب نیست. بانک‌های کشور از دو جهت با این موضوع درگیرند؛ از یک‌سو بانک‌ها تکالیفی قانونی مبنی بر ارائه تسهیلات تولید و خرید مسکن برای بانک‌ها دارند و از دیگر سو املاک مازاد بانکی دارایی نقدنشدنی بانکی است و راهکارها برای واگذاری آنها تاکنون سرانجامی نداشته است.
یکی از ابزارهایی که با گسترش فناوری دفتر کل توزیع شده یا به عبارت دیگر بلاکچین در جهان با استقبال مواجه شده، صدور گواهی دیجیتال (توکن) برای هر نوع کالا یا خدمت است. این ابزار در بخش املاک و مستغلات نیز با توکن‌سازی حقوق مترتب بر یک دارایی مانند حق مالکیت یا حق انتفاع توانسته نویدبخش کاهش یا برون‌رفت از برخی مشکلات ذکرشده باشد.
در این فرایند برای هر ملک یا سبد معینی از املاک، یک نوع توکن منتشر می‌شود. توکن در حقیقت «گواهی اعلامیه بدهکار» ناشر یا مالک است که طی آن حقوق و تعهداتی را برای دارنده توکن در نظر گرفته است. برای مثال، ناشر پرداخت بخشی از ارزش ملک یا حق انتفاع آن را به دارنده توکن تعهد می‌کند. اشخاصی که قصد داشته باشند در حوزه املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند می‌توانند با خرید توکن مربوطه، مالک بخشی از آن ملک شوند. بدین ترتیب با کاهش چشمگیر حد آستانه سرمایه‌گذاری در املاک، افراد زیادی که دارای سرمایه‌های خرد هستند می‌توانند با خرید بخشی از توکن‌های یک ملک، در آن ملک با یکدیگر شریک شوند.
توکن‌های املاک ممکن است با هدف مشارکت افراد در مالکیت یک دارایی غیرفعال، یک دارایی در حال بهره‌برداری یا یک دارایی در حال ساخت انتشار یابد که در همه این موارد رابطه مالکیت صاحب توکن با دارایی مربوطه مالکیت مشاع است و نه رابطه صرف سرمایه‌گذاری. مالک توکن در تمام ریسک‌ها و منافع دارایی سهیم است.
هرچند بسیاری از بانک‌ها و فعالان حوزه املاک و مستغلات درصدد ورود به توکن‌سازی املاک هستند، لیکن نخستین توکن املاک منتشرشده در کشور متعلق به شرکت تعاونی نوآوران لوتوس پیروزی وابسته به بانک پارسیان است که توکن خود را به تعداد محدودی از افراد جهت تأمین مالی ساخت پروژه مسکونی واقع در خیابان پیروزی تهران عرضه کرد. براساس اساسنامه این شرکت که به تأیید وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی رسیده، ثبت سهامداری این تعاونی صرفاً می‌بایست بر بستر فناوری بلاکچین باشد و مالکان توکن از سوی این وزارت، سهامداران تعاونی شناخته می‌شوند. ارزش فعلی پروژه 3.400 میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده و هر توکن در اولین روز عرضه مبلغی معادل 100.000 ريال داشته است.
به نظر می‌رسد با وجود موانع در مسیر توسعه فناوری در کشور، تنها راه برون‌رفت از مشکلات و حرکت به سوی تعالی، استفاده از ابزارهای نوآورانه باشد. امید است با همکاری همه ذی‌نفعان صنعت ساختمان در توسعه توکن املاک، این فناوری علاوه‌بر تسهیل ورود سرمایه‌گذاران خرد به این حوزه، منجر به تسهیلگری در زنجیره تأمین صنعت ساختمان نیز بشود و بتواند گره‌گشای بخشی از مشکلات مردم باشد.
